Главная | Автоюрист | Петербург управление имуществом недвижимым города

Санкт-Петербург, управление недвижимым имуществом

Считать одним из важнейших направлений деятельности Администрации Санкт-Петербурга достижение максимально возможной экономической и бюджетной эффективности использования объектов недвижимости Санкт-Петербурга. Одобрить Концепцию управления недвижимостью Санкт-Петербурга согласно приложению. Предложить Комитету по управлению городским имуществом совместно с исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга в двухмесячный срок разработать и представить губернатору Санкт-Петербурга программу мероприятий по реализации Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга.

Считать утратившим силу постановление Правительства Санкт-Петербурга от Контроль за выполнением постановления возложить на члена Правительства Санкт-Петербурга, вице-губернатора Санкт-Петербурга - председателя Комитета по управлению городским имуществом Назарова В. Концепция основывается на положениях Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 9 сентября г.

N , Стратегического плана Санкт-Петербурга и развивает положения Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга, одобренной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26 декабря г. Положения Концепции органически связаны с основными принципами, заложенными в Концепции управления государственными предприятиями, учреждениями и реализации прав Санкт-Петербурга как участника в коммерческих и некоммерческих организациях, утвержденной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 12 ноября г.

Положения Концепции являются приоритетными для Администрации Санкт-Петербурга, ее подразделений, иных организаций, входящих в систему управления недвижимостью Санкт-Петербурга: Состояние и основные проблемы управления недвижимостью Санкт-Петербурга За период, прошедший после принятия Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга, в решении поставленных в Концепции задач был достигнут ряд положительных результатов: На основе решения этих задач достигнут существенный прогресс в повышении экономической и социальной эффективности использования недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга.

Удивительно, но факт! В основу организации деятельности АРТ должны быть положены следующие основные принципы:

Наиболее существенными результатами реализации Концепции в системе управления недвижимостью являются: Благодаря осуществленным в гг. Основными формами передачи прав на объекты недвижимости Санкт-Петербурга являются приватизация, передача на инвестиционных условиях, передача в аренду, безвозмездное пользование, оперативное управление и хозяйственное ведение. Основной формой использования недвижимости в коммерческих целях является передача в аренду. Высокая доля недвижимого имущества, сдаваемого в аренду на льготных условиях, наносит ущерб формированию доходной части бюджета Санкт-Петербурга, созданию равных условий для пользователей недвижимости, снижает возможности города по воспроизводству недвижимости Санкт-Петербурга.

В связи с этим представляется необходимым внесение существенных корректив в современную практику сдачи в аренду объектов городской недвижимости. Доля недвижимости Санкт-Петербурга, вовлекаемой в рыночный оборот с помощью иных возможностей, предоставляемых существующей законодательной базой таких, как передача объектов недвижимости в управление, в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях , остается крайне незначительной, что не дает возможности полностью реализовать экономический потенциал недвижимого имущества Санкт-Петербурга.

К числу наиболее острых проблем, относящихся к сфере недвижимости Санкт-Петербурга и требующих своего разрешения, относятся: Причинами этих негативных явлений, наряду с факторами политического, макроэкономического и социально-экономического характера, являются внутренние недостатки системы управления недвижимостью. К основным недостаткам существующей системы управления недвижимостью относятся: Необходимость повышения эффективности использования недвижимого имущества в интересах развития Санкт-Петербурга, наличие нерешенных проблем в системе управления определяют необходимость разработки настоящей Концепции.

Цели, задачи и принципы управления недвижимостью Санкт-Петербурга Управление недвижимым имуществом Санкт-Петербурга является подсистемой в системе управления городом и подчинено стратегической цели развития города - повышению качества жизни населения. В соответствии со стратегическими интересами Санкт-Петербурга как субъекта собственности и природой недвижимого имущества как экономического ресурса система управления недвижимостью Санкт-Петербурга должна быть направлена на достижение следующих целей, в совокупности обеспечивающих возрастание ценности недвижимого имущества Санкт-Петербурга: В соответствии с указанными целями система управления недвижимостью Санкт-Петербурга должна обеспечивать решение следующих задач: С учетом актуального состояния недвижимости Санкт-Петербурга в числе первоочередных задач, стоящих перед системой управления недвижимостью, следует выделить: Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга должны быть положены следующие принципы: В соответствии с принципом пообъектного управления основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка и прочно связанных с ним объектов и частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты группы объектов , объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает максимизацию экономического эффекта.

Основным критерием эффективности управления недвижимостью является обеспечение наилучшего использования недвижимого имущества, находящегося в собственности Санкт-Петербурга. Под наилучшим использованием комплекса недвижимого имущества, находящегося в собственности и распоряжении Санкт-Петербурга, в настоящей Концепции понимается такое использование всей совокупности объектов недвижимости города, которое обеспечивает максимизацию валового регионального продукта, устойчивость доходной части бюджета Санкт-Петербурга, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимого имущества.

отдаленно петербург управление имуществом недвижимым города изложил мысль

Наилучшее использование комплекса недвижимого имущества Санкт-Петербурга обеспечивается через наилучшее использование объектов недвижимости, под которым в настоящей Концепции понимается такое использование, которое обеспечивает максимизацию настоящей текущей стоимости объекта недвижимости с учетом социальных, градостроительных, административных и экологических ограничений, накладываемых на его использование.

Наилучшее использование объекта является основанием для выбора варианта использования объекта, для определения уровня цены арендной платы, отчислений в бюджет управляющим недвижимости и пр. Платность пользования недвижимостью рассматривается как необходимое условие доступа к недвижимости для всех категорий пользователей приобретателей недвижимости и инструмент регулирования вариантов использования недвижимости.

Принцип платности предполагает максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях, приоритет таких вариантов использования объектов недвижимости, которые обеспечивают максимизацию доходов Санкт-Петербурга от использования недвижимости. Принцип сбалансированности прав и ответственности.

В процессе принятия управленческо-распорядительных решений, определения условий передачи объектов недвижимости в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду или на основании иных правовых форм как государственным, так и негосударственным организациям необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости. Принцип открытости информации предполагает широкое информирование заинтересованных лиц и организаций о принципах проводимой Администрацией Санкт-Петербурга политики в сфере управления недвижимостью, о принимаемых управленческо-распорядительных решениях, об объектах недвижимости, находящихся в собственности города и предлагаемых для социального и коммерческого использования, об условиях привлечения различных организаций к выполнению отдельных функций, относящихся к сфере управления недвижимостью Санкт-Петербурга.

Основные подходы к управлению недвижимостью Санкт-Петербурга 3. Направления развития системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга Повышение эффективности использования недвижимого имущества Санкт-Петербурга возможно лишь через качественное преобразование всей системы отношений, возникающих по поводу распоряжения, эксплуатации и развития объектов недвижимости. Необходимыми условиями такого преобразования являются: С учетом указанных условий основными направлениями совершенствования системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга являются: Классификация недвижимого имущества Санкт-Петербурга и ее использование в процессе управления Основой для системы управления недвижимостью является разработка развернутой классификации недвижимого имущества, под которой понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений относительно объектов недвижимости.

В качестве наиболее существенных признаков, по которым должно быть структурировано недвижимое имущество в интересах управления, является распределение объектов недвижимого имущества по формам собственности и функциональному использованию.

Санкт-Петербурга

Политика Санкт-Петербурга в сфере управления недвижимостью основана на необходимости достижения оптимального распределения недвижимого имущества между различными формами собственности с точки зрения интересов развития города как социально-экономического целого. Для достижения этой цели необходимо: Выделение в составе недвижимого имущества, находящегося в современных условиях в государственной собственности, указанных составляющих является основой для: Под распределением объектов недвижимости по функциональному использованию в настоящей Концепции понимается выделение в составе недвижимости Санкт-Петербурга групп объектов, предназначенных для использования в соответствии с основными функциями, выполняемыми Санкт-Петербургом как субъектом государственной власти и хозяйствующим субъектом.

На указанном основании могут быть выделены: В рамках настоящей Концепции основным предметом является определение направлений наиболее эффективного, с учетом целей и интересов Санкт-Петербурга, использования объектов административного, социального и коммерческого назначения. Объекты административного назначения - объекты недвижимости, предоставленные для использования их органами государственной власти в процессе выполнения ими управленческих и иных функций, связанных с реализацией властных полномочий.

Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга

Объекты социального назначения - объекты недвижимости, предоставленные с целью оказания услуг товаров, работ населению по ценам ниже уровня, существующего на рынке на аналогичные услуги товары, работы , либо в интересах выполнения иных социально значимых с точки зрения интересов города функций.

Объекты коммерческого назначения - объекты недвижимости, используемые исключительно в целях извлечения дохода от их использования, не финансируемые из бюджета Санкт-Петербурга и не выполняющие социально значимых функций. Классификация недвижимости по вариантам ее использования позволяет выделить два этапа в процессе принятия управленческо-распорядительных решений относительно объектов недвижимости: Особенности управления объектами недвижимости различного предназначения Достижение оптимального распределения объектов недвижимости по различным вариантам их функционального предназначения относится к числу основных задач, решаемых в процессе управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности Санкт-Петербурга.

Под оптимальным распределением объектов недвижимого имущества по вариантам их функционального предназначения понимается такое распределение, которое позволяет максимизировать чистые доходы городского бюджета от недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга, при одновременном обеспечении города необходимым и достаточным количеством объектов недвижимости с необходимыми качественными характеристиками , используемых в административных и социальных целях.

Использование объектов недвижимости в административных и социальных целях снижает возможности города по коммерческому использованию недвижимого имущества и должно быть ограничено на основе применения нормативов, определяющих масштабы и качество недвижимости, используемой органами государственной власти и иными организациями для выполнения административных или социальных функций.

Разработка нормативов обеспечения недвижимым имуществом осуществляется соответствующими отраслевыми исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга. Нормативы и масштабы выделения недвижимости для выполнения административных и социальных функций согласовываются с органами, отвечающими за подготовку и исполнение бюджета Санкт-Петербурга. Административная недвижимость Система нормирования использования недвижимости применительно к административной недвижимости включает в себя: Система нормативов использования недвижимости для органов государственной власти разрабатывается в натуральном выражении.

Для государственных учреждений нормативы устанавливаются как в натуральном, так и в стоимостном выражении. Для определения величины норматива в стоимостном выражении используются данные мониторинга рынка недвижимости, позволяющие получить сведения о среднерыночных по городу ставках арендной платы. На основании полученных нормативов государственным учреждениям устанавливаются лимиты средств, предоставляемых им в виде обеспечения объектами недвижимости. Лимиты устанавливаются на долгосрочный период.

При сокращении масштабов использования недвижимости учреждениями и использовании ее городом в коммерческих целях часть средств, получаемых от коммерческого использования указанных объектов, может перераспределяться в пользу соответствующих учреждений. Объекты административной недвижимости закрепляются за органами государственной власти и иными государственными учреждениями с возложением на них ответственности за сохранность и работоспособность соответствующих объектов. Социальная недвижимость Социальные функции могут выполняться как государственными, так и негосударственными организациями.

В соответствии с принципами платности и равенства коммерческих и некоммерческих организаций основным способом государственной поддержки социально значимой деятельности должна стать целевая полная или частичная компенсация затрат по аренде недвижимости за счет средств бюджета Санкт-Петербурга. С точки зрения социальной значимости в интересах эффективного управления недвижимостью Санкт-Петербурга все учреждения, предприятия и организации могут быть разделены на две группы: В соответствии с этими различиями различаются и критерии выделения объектов социального назначения для указанных групп.

Для первой группы основой является разработка системы натурально-вещественных показателей обеспечения населения необходимыми товарами и услугами, ответственность за обеспечение которыми по социальным ценам берет на себя государство основанием являются существующие нормативы обеспечения населения социальными услугами, скорректированные с учетом изменений структуры и характера потребностей.

На основании указанных нормативов должны быть разработаны нормативы, определяющие потребность в объектах недвижимости для выполнения социальных функций и являющиеся основанием для выделения соответствующего количества объектов недвижимости. По отношению ко второй группе решения принимаются на основе признания органами государственной власти социальной значимости отдельных видов деятельности, не связанных с удовлетворением потребностей населения города, проживающего на определенной территории, и имеющих существенное значение для развития города как социального сообщества.

В данном случае установление обязательных нормативов для отдельных организаций не представляется возможным. Органы государственной власти Санкт-Петербурга должны устанавливать общие лимиты для подобных социальных объектов для каждого административного района Санкт-Петербурга и города в целом.

Особенности управления коммерческой недвижимостью Управление коммерческой недвижимостью направлено на получение в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе роста доходов от недвижимости, поступающих в бюджет Санкт-Петербурга, расширения налогооблагаемой базы, возрастания объема инвестиций в недвижимое имущество города, роста ценности имущественного комплекса Санкт-Петербурга, повышения эффективности городской экономики в целом. В процессе управления объектами коммерческой недвижимости необходимо: В качестве основных вариантов управленческо-распорядительных решений, используемых по отношению к объектам коммерческой недвижимости, выступают: К критериям выбора вариантов управленческо-распорядительных решений можно отнести следующие.

Базовым критерием для принятия того или иного варианта управленческого решения является величина совокупного эффекта, который может быть получен в результате реализации того или иного решения. Этот критерий имеет синтетический характер и распадается на финансовый эффект и общественную полезность того или иного варианта передачи объекта в коммерческое использование.

Понятие общественной полезности при коммерческом использовании объектов недвижимости связано с положительными внешними эффектами, возникающими в результате использования объектов недвижимости. В качестве таких эффектов могут выступать создание новых или повышение эффективности существующих услуг, предоставляемых населению, экономическое развитие территории или улучшение экологической обстановки. При выборе управленческого решения должны также приниматься во внимание степень ликвидности объекта, необходимость в капитальных вложениях техническое состояние объекта , охранный статус объекта.

Варианты управленческо-распорядительных решений в случае потребности в привлечении инвестиций должны обеспечивать заинтересованность инвесторов и гарантировать их права по возврату инвестированных средств и получению обоснованного уровня дохода. Передача объектов недвижимости Санкт-Петербурга в аренду рассматривается как возобновляемый источник доходов бюджета Санкт-Петербурга. Передаче в аренду подлежат объекты, имеющие значительные совокупный эффект, высокий уровень ликвидности и не нуждающиеся в капитальных вложениях.

При передаче объектов недвижимости в аренду должны соблюдаться следующие общие условия: Передаче в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях подлежат объекты, функционирующие как имущественные комплексы комплексы объектов, связанных единой территорией, предназначением и инфраструктурой , способные принести значительный совокупный эффект и требующие существенных инвестиций.

Передача объектов в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях предполагает вложение арендатором денежных средств или иного имущества в реконструкцию и модернизацию данного объекта комплекса объектов.

петербург управление имуществом недвижимым города указание расположение

При передаче недвижимости в аренду на инвестиционных условиях соблюдаются следующие принципы: Однако в некоторых случаях, когда размер необходимых капиталовложений не может быть полностью возмещен арендатором в течение срока договора, исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга могут взять на себя обязательства по организации и осуществлению части капиталовложений; - при необходимости предотвращения снижения качества услуг, предоставляемых арендатором потребителям, исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга вправе определять минимальные стандарты качества этих услуг, а также другие требования, которые являются обязательными для арендатора.

В качестве таких требований могут выступать требования бесперебойности предоставляемых услуг, поддержания определенного уровня технического состояния объекта и т. Передаче в управление подлежат, как правило, объекты, имеющие средний или незначительный совокупный эффект и испытывающие потребность в капитальных вложениях.

Удивительно, но факт! На защиту выносятся следующие наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие научную новизну работы:

При передаче объектов групп объектов в управление могут использоваться различные формы передачи объектов в управление передача в доверительное управление, заключение договоров на управление и эксплуатацию, договоров агентирования, передача объектов в аренду с правом сдачи вторичных объектов в субаренду и одновременной передачей части функций по управлению и т. При передаче объектов в управление должны соблюдаться следующие принципы: В связи с этим необходимо установить обязательные требования к форме и содержанию бизнес-плана, а также к форме, содержанию и периодичности предоставления отчетов о ходе его выполнения.

Основным критерием оценки бизнес-планов при управлении коммерческой недвижимостью являются размер и стабильность получения государством дохода; - принцип соответствия полномочий:


Читайте также:

  • Как не бояться клеветы
  • При каком правителе в зале суда стал присутсвовать защитник
  • Усыновление ребенка из нижнего тагила
  • Ликвидация ооо в абакане